Kaution

Bei Abschluss des Mietvertrages verlangt der Vermieter in der Regel die Zahlung einer Mietkaution. Über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution bestehen kommt es nicht selten zu einer Auseinandersetzung.

Bin ich verpflichtet eine Kaution zu leisten?

Voraussetzung ist eine vertragliche Vereinbarung, anderenfalls sind Sie nicht verpflichtet eine Kaution zu leisten. Die Kaution dient zur Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Die Kaution darf das 3fache einer Nettomonatsmiete nicht übersteigen. Die Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, dürfen  nicht mitgerechnet werden (§ 551 Abs.1 BGB).

Muss ich die Kaution in voller Höhe vor Einzug leisten?

Der Mieter ist berechtigt, die Mietkaution in bis zu 3 Raten zu zahlen. Ist in einem Mietvertragsformular eine einmalige Zahlung vorgesehen, kann der Mieter die Kaution dennoch in 3 Raten zahlen.

Obwohl danach Anhaltspunkte bestanden, eine solche Klausel (Verpflichtung zur Zahlung der Kaution in voller Höhe vor Einzug) vollständig als unwirksam zu erachten, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf abgestellt, dass die Klausel nicht insgesamt unwirksam ist, das heißt der Mieter ist dennoch zur Zahlung der Kaution - entsprechend der gesetzlichen Regelung in 3 Raten - verpflichtet.

Wird die Kaution verzinst?

Die Mietkaution ist mit dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen, § 551 BGB. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Mieter kann von dem Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Mietkaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt wurde. Hat der Vermieter diesen Nachweis nicht geführt, besteht unter Umständen die Möglichkeit, bei Beendigung eine höhere, angemessene  Verzinsung geltend zu machen.

Wann erhalte ich die Kaution zurück?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht sogleich fällig. Dem Vermieter ist vielmehr ein angemessener Übergangszeitraum einzuräumen, um etwaige aus dem Mietvertrag noch bestehende Ansprüche gegen den Mieter zu überprüfen. Im Regelfall kann davon ausgegangen werden, dass ein Zeitraum von längstens 6 Monaten angemessen ist. Die Dauer der Überlegungsfrist hängt von den gesamten Umständen des Einzelfalls ab. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalles, dass nur eine kurze Überlegungsfrist erforderlich ist, kann eine Frist von 2 bis 3 Monaten in Betracht kommen. Der Vermieter darf die Rückzahlung nicht treuwidrig verzögern und die Kaution nicht länger als erforderlich einbehalten. Dies gilt auch für den Fall, dass - wie üblich -  noch eine Heiz- oder Nebenkostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr erforderlich ist. Der Vermieter hat in diesem Fall einen angemessenen Betrag einzubehalten; vgl. BGH WuM 2006, 197. Hinsichtlich des Einbehaltes ist auf das Ergebnis der Vorjahresabrechnung unter Berücksichtigung der laufenden Entwicklung der Betriebskosten abzustellen.

Hat der Vermieter über die Kaution abgerechnet und sie vorbehaltlos zurückgezahlt, ist der Vermieter in der Regel mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche ausgeschlossen, dies gilt jedenfalls für alle erkennbaren Mängel oder Beschädigungen.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution unterliegt der Regel- Verjährungsfrist (3 Jahre).

Wer ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Wohnung im Laufe der Mietzeit verkauft wurde - der „alte Vermieter“ oder der „neue Vermieter“?

Verwirrung tritt ein, wenn in der Zwischenzeit der Vermieter (Verkauf der Immobilie) gewechselt hat.

Mit der Mietrechtsreform ist nunmehr der Erwerber verpflichtet, dem Mieter die Kaution zurück zu gewähren, auch wenn er die Kaution von dem Voreigentümer nicht erhalten hat. Der bisherige Vermieter bleibt jedoch verantwortlich, wenn der Mieter die Kaution von dem Erwerber nicht erlangen kann, vgl. § 566 a BGB. Der Mieter wird deshalb zunächst den Erwerber in Anspruch zu nehmen haben, solange das nicht aussichtslos ist. Wenn dieser die Zahlung verweigert, ist es dem Mieter nicht zuzumuten, zunächst gegen den Erwerber Klage zu erheben, um den Anspruch gegen den bisherigen Vermieter durchzusetzen.

Nach der bis zum 01.09.2001 geltenden Regelung war der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nur verpflichtet, wenn sie ihm tatsächlich von dem Voreigentümer ausgehändigt worden war, oder dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hatte. Der Mieter musste deshalb beweisen, dass der neue Vermieter die Kaution tatsächlich erhalten hatte.

Ob das bis zum 01.09.2001 geltende Recht oder das ab dem 01.09.2001 geltende Recht anzuwenden ist, hängt davon ab, wann der Eigentumswechsel vollzogen wurde (BGH WuM 2005, 404). Hat der neue Vermieter das Eigentum vor dem 01.09.2001 erworben, ist "altes Recht" anzuwenden. In diesem Fall richtet sich der Kautionsrückzahlungsanspruch allein gegen den alten Vermieter, wenn der Nachweis nicht geführt werden kann, dass dem Erwerber die Kaution ausgehändigt worden ist. Unter Umständen fällt es schwer den alten Vermieter ausfindig zu machen. Gegebenenfalls können Sie sich zunächst an die Eigentümerkartei des zuständigen Grundbuchamtes wenden und anschließend eine Archivauskunft des Einwohnermeldeamtes einholen.