Kündigungsfristen

Immer wieder stellt sich die Frage, welche Kündigungsfristen gelten sollen. Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform ab dem 01.09.2001 die Kündigungsfristen neu geregelt.

Welche Kündigungsfristen sind für vermieteten Wohnraum zu berücksichtigen?

Für unbefristete Mietverträge gilt nunmehr § 573 c BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3 Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dies wird allgemein als eine "3-monatige Kündigungsfrist" bezeichnet. Die Kündigungsfrist ist nunmehr für den Mieter unabhängig von der Dauer des Mietvertrages.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils 3 Monate. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Die Kündigungsfrist kann sich im Falle einer erleichterten Kündigungsmöglichkeit über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude (§ 573 a BGB) um weitere 3 Monate verlängern.

Soweit Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Im Anschluss an die Mietrechtsreform entfachte ein umfangreicher Streit, ob für Altverträge die alten Kündigungsfristen weiter gelten sollen. Vielfach wurde darauf abgestellt, dass in den Alt - Mietverträgen die Kündigungsfristen vereinbart waren. In der überwiegenden Anzahl der Mietverträge hatte es sich allerdings herausgestellt, dass die gesetzliche Kündigungsfrist (nur) wiederholt wurde. Streitpunkt war die missglückte Übergangsregelung (Artikel 229 EGBGB § 3 Nr. 10). Nach dieser Übergangsregelung war die neue Vorschrift (§ 573 c BGB) nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart wurden.

Im Anschluss an die maßgebliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Jahre 2005 ist der Gesetzgeber (überraschend schnell) tätig geworden und hat die Übergangsvorschrift klarstellend erweitert. Sind "alten Kündigungsfristen" in dem Mietvertrag durch allgemeine Geschäftsbedingungen (Formular - Mietvertrag) vereinbart worden, gelten für Kündigungen, die ab dem 01.06.2005 zugegangen sind, ausschließlich die neuen Kündigungsfristen.

Mit der Mietrechtsreform 2001 und dem Klarstellungsgesetz 2005 ergibt sich nunmehr für unbefristete Mietverträge folgende Rechtslage:

  • Mietvertragsabschluss nach dem 01.09.2001 (für den Mieter gilt immer die Kündigungsfrist von 3 Monaten);
  • Mietvertragsabschluss vor dem 01.09.2001 (Kündigungsfristen in dem Mietvertrag nicht vereinbart), es gilt die Kündigungsfrist von 3 Monaten);
  • Mietvertragsabschluss vor dem 01.09.2001 (Regelung der Kündigungsfristen nach altem Mietrecht in einem Formularvertrag), für alle Mieter, die ab dem 01.06.2005 gekündigt haben, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate;
  • Mitvertragsabschluss vor dem 01.09.2001 (vereinbarte Kündigungsfristen, kein Formularmietvertrag), ist die Vereinbarung tatsächlich auf den Einzelfall zugeschnitten und nicht nur von dem Vermieter vorgegeben (selten), würde in diesem Fall ausnahmsweise die alte Kündigungsfrist zu berücksichtigen sein.

Welche Kündigungsfristen gelten für gewerbliche Mietverträge?

Für gewerbliche Mietverträge ist in der Regel eine andere Interessenlage gegeben. Der Gesetzgeber hat deshalb bei  Mietverträgen über Gewerberaum bzw. Geschäftsraum nach § 580 a Abs.2 BGB (für Mieter und  Vermieter) festgelegt, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Das läuft auf eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende des  Kalendervierteljahres hinaus.

Im Gewerbemietrecht kann die Laufzeit und die Kündigungsfrist im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag  abweichend von der gesetzlichen Regelung frei vereinbart werden. Davon wird in der Regel Gebrauch gemacht. Die überwiegenden Anzahl der Mietverträge sehen längere Laufzeiten von 5, 10 und mehr  Jahren vor und häufig erhält der Mieter eine darüber hinausgehende Option, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung  über einen weiteren Zeitraum fortzusetzen. Während der Laufzeit dieser Verträge ist die ordentliche Kündigung im gegenseitigen Interesse für beide Vertragsseiten ausgeschlossen.